Worauf Sie achten sollten, wenn Sie vermietete Immobilien verkaufen
Der Verkauf von vermieteten Immobilien ist grundsätzlich möglich und gehört zu unserer üblichen Praxis. Dennoch bedarf es einiger Überlegungen, da die Nutzung des Objekts in vielerlei Hinsicht – insbesondere in Bezug auf den erzielbaren Verkaufspreis und die potenzielle Käuferzielgruppe – einen erheblichen Unterschied macht. Grob gesagt lassen sich potenzielle Käufer in zwei Hauptgruppen unterteilen: Eigenheimnutzer und Investoren.
Informationen zum Kauf für Eigenheimnutzer:
Eigenheimnutzer stehen bei einer vermieteten Immobilie vor der offensichtlichen Herausforderung, dass ein eigenständiger Bezug nicht sofort möglich ist. Entscheidend ist hier die Dauer des bestehenden Mietverhältnisses und die damit verbundene Kündigungsfrist. Sollte das Mietverhältnis zum Beispiel bereits länger als 8 Jahre bestehen, dürften nur wenige Eigenheimnutzer die damit verbundene Kündigungsfrist von 9 Monaten + die Wartezeit bis zur möglichen Eigenbedarfskündigung (erst nach Grundbucheintragung) akzeptieren.
Informationen zum Kauf für Investoren:
Für Investoren stellt ein bestehendes Mietverhältnis in der Regel kein Problem dar. Hier sind vielmehr die Konditionen, insbesondere die Mietpreishöhe, entscheidend. Ein Investor strebt eine möglichst rentable Immobilie an. Folglich werden unterdurchschnittlich vermietete Objekte automatisch uninteressant, da ein Eigentümerwechsel allein keine rechtliche Grundlage für eine Mieterhöhung darstellt. Selbst wenn eine Mietanpassung möglich ist, darf die Miete innerhalb von 3 Jahren nur um maximal 20% erhöht werden, was eine lange Zeit bedeuten kann, um ein marktübliches Niveau zu erreichen.
Beachten Sie:
Gemäß §566 im Bürgerlichen Gesetzbuch ("Kauf bricht nicht Miete") muss der Käufer im Falle des Verkaufs das bestehende Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten übernehmen. Es ergeben sich keine Sonderkündigungsrechte o.ä. durch den Verkauf. Der Verkäufer kann den Mietvertrag aufgrund des Verkaufs nicht kündigen, um beispielsweise eine breitere Zielgruppe anzusprechen oder einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Dies stellt keinen rechtlichen Kündigungsgrund dar.
Wie beeinflusst dies den Immobilienpreis?
In der Regel erzielen vermietete Immobilien einen niedrigeren Preis als leerstehende Objekte. Dies resultiert aus dem kleineren potenziellen Käuferkreis und den zuvor erwähnten Herausforderungen. Die tatsächliche Preisdifferenz hängt von verschiedenen Faktoren ab und muss individuell ermittelt werden.
Ausnahmen sind meist kleine Einheiten mit 1-2 Zimmern sowie Mehrfamilienhäuser, die eine sehr gute Vermietung aufweisen und als rentable Kapitalanlage vermittelt werden können.
Es ist daher ratsam, sich für den Verkauf kompetent beraten zu lassen, um trotz der erschwerten Bedingungen den bestmöglichen Preis zu erzielen. Wir verfügen über potenzielle Kaufinteressenten für Ihre vermietete Immobilie und bieten gerne eine unverbindliche Beratung an!
Wir gestalten den Verkaufsprozess, insbesondere in Bezug auf Besichtigungen und die Privatsphäre des Mieters, so angenehm und unkompliziert wie möglich.